איך לא בדקתי את זה קודם?

חשבתם פעם כמה זמן, כסף ובדיקות ביצעתם לפני קניית רכב חדש למשפחה? בוודאי השקעתם מחשבות  על איזה סוג רכב יתאים לצרכים שלכם, דרך מה "שווי" הרכב ע"פ המחירונים למיניהם ועד ולא פחות חשוב באיזה צבע יהיה הרכב.

במקרה ושפר עליכם מזלכם הטוב, אזי חשבון הבנק שלכם מאפשר לכם לקנות רכב בסכום של שש ספרות (מאות אלפי שקלים), ובמקרה ואין ביכולתכם (לפחות נכון להיום) להוציא סכום שכזה ודאי תסתפקו בהוצאה של עשרות אלפי שקלים, שהם סכום מכובד לכל דבר ועניין.

אין ספק שהשקעה בסכומים שכאלה, מחייבת שיקול דעת נבון, תוך ניצול מירב הבדיקות טרם הקניה.

עכשיו דמיינו לכם את אותה ההשקעה רק בסכום של למעלה ממיליון ש"ח למוצר שבמקרה הטוב הוא "יד שניה", תסכימו איתי שאין ספק שכדאי לעשות לו את כל הבדיקות הרלוונטיות בטרם תבצעו את אותה קניה, וכל זאת על מנת שלא נקנה מוצר פגום או שחס וחלילה "נצא פראיירים" (יש שיגידו שעדיף מוצר פגום, על לצאת פראייר).

לצערנו המקרה של קנית מוצר שכזה, מבלי שנעשו כל הבדיקות הרצויות קורה לא מעט, וכתוצאה מכך נמכרים הרבה מוצרים "פגומים", ועוד יותר לצערנו לא חסרים פראיירים. עסקאות שכאלה מבוצעות חדשות לבקרים בשוק הנדל"ן.

ועכשיו ברשותכם אחזור לכותרת המאמר "איך לא בדקתי את זה קודם?", כאשר אנו מחליטים לרכוש נכס מקרקעין, מומלץ לנו לבצע לא פחות בדיקות מאשר בזמן קניית רכב.

לצורך בדיקות אלו יש להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך. תפקידו העיקרי של שמאי מקרקעין, הוא הערכת שווים של נכסי מקרקעין כגון דירות מגורים, משרדים, מבני תעשייה, מגרשים לבניה, מבני ציבור ועוד.

שמאי מקרקעין הוא היחיד, המוסמך על פי חוק לקבוע את שווי הנכס באשר הוא, אך מעבר לכך וחשוב לא פחות, שמאי מקרקעין ייתן לכם את התמונה המלאה ואת כל המידע הרלוונטי ל"נכס נשוא השומה" (כפי שנהוג לכנותו בעולם השמאות) אשר אותו אתם מעוניינים לקנות או למכור.

אז נכון, במידה ואתם רוכשים נכס וככל הנראה גם אתם זקוקים לעזרה קטנה מהבנק, תחויבו על ידי הבנק להזמין שמאי מקרקעין מטעמו שיעריך את אותו הנכס. אולם קיימים מספר הבדלים קטנים בן הערכת שמאי לפני חתימה על חוזה לבן שמאי שיבוא מטעם הבנק, כשהגדול שבהם הוא מועד הגעתו של השמאי. שמאי מטעם הבנק יגיע לנכס לאחר חתימה על חוזה הרכישה, לעומתו שמאי מקרקעין שיוזמן בטרם חתימה על חוזה, יבצע עבורכם את הבדיקות ויעזור לכם להחליט אם בכלל להתקדם לשלב של חתימה על חוזה, וזאת על מנת שלא תגידו לעצמכם אחר כך "איך לא בדקתי את זה קודם?".

הרבה פעמים אנשים מבקשים את חוות דעתי על נכס מסוים, אך דואגים להדגיש "מה שחשוב לי זה השורה הסופית, כמה הבית שווה", אך לאחר שאני מסביר להם שחשוב במיוחד להבין איך הגענו לשורה הסופית, וממה היא מורכבת, כי שווי נכס זה לא רק כמה אלה בעיקר למה! משתנה ארשת פניהם (לרב לפנים מופתעות) והם אומרים לי "אה!! טוב אז בסדר", ועל זה ברצוני לתת לכם מספר דוגמאות:

כל שמאות מקרקעין אמורה לכלול בתוכה פרק "מידע תכנוני", וכשמו כן הוא, פרק זה מפרט את התכניות הרלוונטיות החלות על הנכס עצמו ובמקרה הצורך גם את התכניות החלות על סביבת הנכס. לדוגמא: דירת מגורים בבניין יפה ומושקע, באזור שקט ויותר מכך, בצמוד לבניין קיים שטח פתוח, אוויר נהדר, נוף פתוח, אלה ש…. בבדיקת המידע התכנוני שחל על החלקה הסמוכה, מגלים שקיימת תכנית מתאר המאשרת בניית גן ילדים עירוני! ועכשיו מה דעתכם על ה"מגרש הפתוח" מול הדירה? אם לא הייתם בודקים לפני כנראה שהייתם אומרים לעצמכם "איך לא בדקתי את זה קודם?"

כמובן שזה לא הכל, קיימות תכניות שאושרו לפני המון שנים ובפועל לא השתנה שום דבר, לכן במקרה הזה השמאי יבדוק האם קיים "תיק בניין" בחלקה הסמוכה. במידה שקיים תיק בניין, יראה השמאי האם קיימת בקשה להיתר בניה של אותו הגן, האם קיימות התנגדויות כל שהן ולפי בדיקות אלו יוכל השמאי להעריך האם עתיד להבנות גן ילדים מחוץ לחלון הדירה בזמן הקרוב.  לבדיקות אלו תיתוסף סקירת השמאי על סביבת הנכס, ובין היתר על מבני הציבור הקיימים בסביבה כדוגמת גני ילדים והאם הם מספיקים או לא.

כמובן שהשמאי ייעשה את אותם בדיקות על הנכס עצמו ולא רק על השטח הפתוח, בבדיקת תיק הבניין יגלה השמאי האם קיים היתר בניה לבניין? האם בוצעו הרחבות ושינויים כל שהן בבניין? האם קיימת חריגת בנייה לדירה עצמה (סליחה "לנכס נשוא השומה")? או שאולי דווקא לא נוצל כל היתר הבניה והנכס נשוא השומה קטן יותר מהתכנון המקורי שלו. כמובן שדברים אלו משפיעים על השווי הסופי של אותו הנכס.

אלו הן על קצה המזלג שתי בדיקות שעושה שמאי המקרקעין, ומשכלל אותן לתוך אותה "שורה סופית" הנקראת "שווי הנכס".

ולכן חשוב לזכור ששווי נכס זה לא רק כמה אלה בעיקר למה, מזמינים שמאי מקרקעין לפני כל עסקה במקרקעין ונמנעים מהשאלה איך לא בדקתי את זה קודם?

לתאום פגישה וקבלת יעוץ 077-2201289, יוסי בן יועזר 65, ירושלים.