למה צריך שמאי מקרקעין?

ברוב המקרים שמאי מקרקעין מוזכר (ובצדק) בהקשר של מחירים בעולם הנדל"ן, אולם מחיר הנכס אינו הנושא היחיד החשוב שצריך לדעת בבואנו לבצע עסקת נדל"ן, בין אם בקניה ובין אם במחירה. אם כך אתם בוודאי שואלים מה אז למה צריך שמאי מקרקעין? הרי בסופו של יום על המחיר יקום וייפול דבר, אז זהו שלא רק. בעת ביצוע עסקת מקרקעין קיימת חשיבות רבה לבדיקות נוספות כגון היבטי מיסוי, מצב קנייני, מצב תכנוני ועוד, במאמר זה אפרט לפניכם מה כוללת חוות דעת שמאית (שומה) וכך למעשה ניתן יהיה להבין מה כוללת עבודתו של שמאי המקרקעין ואת חשיבותה.

מי נחשב שמאי מקרקעין?

על פי חוק שמאי מקרקעין, תשס"א- 2001, שמאי מקרקעין הינו "מי שרשום בפנקס".

סעיף 7 בחוק מגדיר את הכשירות לרישום בפנקס, הסעיף קובע כי על מנת להירשם בפנקס יש צורך להיות בעל תואר מוכר ממוסד להשכלה גבוהה, כלומר לפחות תואר ראשון, לעבור בהצלחה בכל הבחינות הנערכות על ידי מועצת השמאים ולסיים תקופת התמחות (סטאז').

מתי נרצה את חוות דעתו של שמאי המקרקעין?

מומלץ לבצע שמאות לשווי נכס בטרם ביצוע עסקת מקרקעין, כאשר אנו מעוניינים לרכוש, למכור, להשכיר ולשכור נכס. וזאת על מנת לדעת מצד אחד שהמחיר המבוקש (ולא משנה מאיזה צד אנחנו) לא נמוך מדי ומצד שני, לא מהווה מחיר מופקע, דבר אשר יכול לגרום לנכס לשהות בשוק למשך תקופת זמן ארוכה מדי וירתיע את השוק.

מה כוללת שומת מקרקעין?

בדיקת סביבת הנכס – מכיוון שנכס מקרקעין לא עומד בפני עצמו, תיאור סביבת הנכס תאפשר לנו לדעת מה קורה מסביבנו, לדוגמא: האם קיימים מוסדות ציבור, מה פלח האוכלוסייה באזור, מה אפיון הבניה באזור ועוד.

בדיקת ותיאור הנכס – פשוטו כמשמעו, יתואר מה כולל הנכס, מה מצב הגמר והתחזוקה של הנכס, האם קיים צורך בביצוע שיפוץ והאם הנכס תואם לסביבתו.

בדיקה משפטית – פעמים רבות נשמע את המושג "הנכס בטאבו", ואני אומר אז מה!?!?!? חשוב להבין שעצם הרישום בטאבו לא מבטיח לנו שום דבר!! ולכן שמאי מקרקעין בודק האם הקרקע הינה בבעלות פרטית או שמא בבעלות של המדינה/קק"ל, מנוהלת ע"י רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) וקיימת חכירה? כמו כן השמאי בודק מי הבעלים של הנכס, האם רשומים שעבודים/ הוצאות לפועל/ תיק בביהמ"ש ו/או הערות אזהרה, האם קיים רישום של בית משותף המגדיר כל דירה כ"יחידה נפרדת", האם קיים תקנון לבניין המשותף אשר לעיתיים קבועים בו כללים מסוימים המשפיעים על הרכוש המשותף? במידה וקיימים שוכרים בנכס השמאי בודק מה מעמדם מבחינת זכויות בנכס ותתפלאו, לשוכרים קיימות זכויות מסוימות!! ועוד ועוד.

בדיקת רישוי (היתר בנייה) – כל נכס מקרקעין מחויב בקבלת רישיון, רישיון זה נקרה היתר בניה ותפקידו להגדיר במפורש מה מותר לבנות, כמה יבנה ואיך יבנה. שמאי מקרקעין מבצע בדיקה האם קיים היתר בניה לנכס (לעיתים קיימים מספר היתרים לאותו הנכס), האם ההיתר תואם לנכס בפועל, והאם קיימות חריגות בנייה.

בדיקה תכנונית – שמאי המקרקעין בודק מה תכניות המתאר החלות על הנכס, תכניות אלה למעשה מגדירות את ייעוד השטח עליו בנוי/יבנה הנכס, מה התנאים לבניה, מה סך השטח המותר לבניה, מספר קומות ועוד. כמו כן נבדוק מה המצב התכנוני בסביבת הנכס על מנת לדעת האם ניתן ומתוכנן להיבנות בסביבתנו, גורד שחקים, בי"ס, כביש חדש ועוד. בנוסף בודק השמאי האם קיימות תכניות אשר טרם אושרו אולם מצויות בצינורות התכנון וסביר או שמא לא סביר שיאושרו בקרוב.

לאחר בדיקות הרישוי והמצב התכנוני יכול השמאי לדעת האם קיימות זכויות בניה נוספות, כך שניתן לבנות עוד (להרחיב דירה/ להוסיף דירות וכדו').

בדיקת היטלים ומיסים על הנכס – לאחר בדיקות הרישוי והמידע התכנוני ולאחר תיאור הנכס, יכול השמאי לבדוק האם קיימות תכניות מתאר המשביחות את הנכס ומה היטל ההשבחה הצפוי (נושא בפני עצמו אשר לרוב מבוצע בחוות דעת נפרדת). לאחר מציאת אומדן שווי הנכס ניתן לחשב מה יהיו חיובי המס השונים (מס רכישה, מס שבח, דמי הסכמה לרמ"י ועוד).

ולסיום: תחשיב שווי הנכס

אז נכון שבהתחלה חשבתם שמה שמעניין אתכם זה "רק השורה הסופית, כמה שווה הנכס", אך אני בטוח שלאחר קריאת המאמר עד כה הבנתם למה צריך שמאי מקרקעין וששווי נכס זה לא רק כמה אלה בעיקר למה.

לכן חשוב לזכור שלא מבצעים עסקה במקרקעין בלי שמאי מקרקעין!!  

לתאום פגישה וקבלת יעוץ 077-2201289, יוסי בן יועזר 65, ירושלים