שוויו של נכס מקרקעין מכל סוג שהוא, כגון דירת מגורים, משרד, מבנה תעשייתי ועוד מושפע ממרכיבים רבים, לצורך מאמר זה נתייחס למה משפיע על שווי הדירה (דירת מגורים מכל סוג שהיא).

כולנו מכירים את המושג "מיקום, מיקום, מיקום", ואכן למיקום הדירה חשיבות רבה בקביעת שווי הדירה, אולם מיקום אינו הדבר היחיד שמשפיע על השווי.

אז מה משפיע על שווי הדירה? להלן מספר גורמים אשר יש ביכולתם להשפיע על שווים של נכסים.

שטח הדירה

שוויו של כל מ"ר יורד לאור תופעת התועלת השולית הפוחתת, שמאי מקרקעין מוסמך ידע לנתח את נתוני הדירה על מנת לקבוע את שוויו של כל מ"ר וכנגזרת מכך את שווי הדירה.

מרכיבי הדירה

לדוגמא: ע"פ היתר בניה ממ"ד רשום כשטח שירות, אולם בפועל ממ"ד משמש כשטח מגורים רגיל לכל דבר ועניין, לצד זאת קיימות דירות אשר בשטחן קיים מחסן/מזווה, ההבדל בין שטח הדירה לשטח זה אינו רק בשימוש השטח כמחסן, אלה, גם במפרט הקיים כגון גובה התקרה של המחסן/ מזווה, אשר נמוכה יותר לעומת גובה התקרה בשאר חלקי הבית אשר משמשים למגורים (זאת בהתאם לתקנות התכנון והבניה אשר קובעות מהו גובה תקרה מינימלי בכל חלק ממבנה).

מעלית בבניין

במה דברים אמורים: כאשר הנכס ממוקם בשכונה חילונית ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר כך שוויה עולה, אולם כאשר הנכס ממוקם בשכונה דתית/חרדית יכולה להיות השפעה הפוכה, באזורים דתיים, יש צורך לבדוק האם קיים מנגנון של "מעלית שבת", האם הציבור בסביבה בכלל מוכן להשתמש במעלית שבת ממניעים דתיים. תפקידו של שמאי המקרקעין במקרה הנ"ל הינו לנתח את סביבת הנכס והשפעתה על הביקוש לקומות גבוהות.

קרבת הנכס למבני ציבור- קיימים מספר סוגים של מבני ציבור.

אולם כאשר הנכס לא צמוד למבני ציבור קיימת חשיבות רבה למבנים אלו בקרבת הנכס. בשכונות "צעירות" קיימת חשיבות רבה לגני ילדים, בתי ספר, קופ"ח ומתנסים בסביבת המגורים הקרובה.

נוף

אנטנה סלולרית

חניה

תפקידו של שמאי מקרקעין במקרה של חניה הינו לבדוק את רמת הביקוש לחניה באזור, וניתוח שווים של נכים עם חניה צמודה לעומת נכסים ללא חניה או עם חניה אחת לעומת שתיים.

אז מה משפיע על שווי הדירה? כמובן שקיימים עוד מספר רב של גורמים המשפיעים על שווי הדירה, ולכן לפני כל ביצוע עסקה במקרקעין מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך.

כי שווי נכס זה לא רק כמה, אלה בעיקר למה!!