מה משפיע על שווי הדירה?

שוויו של נכס מקרקעין מכל סוג שהוא, כגון דירת מגורים, משרד, מבנה תעשייתי ועוד מושפע ממרכיבים רבים, לצורך מאמר זה נתייחס למה משפיע על שווי הדירה (דירת מגורים מכל סוג שהיא).

כולנו מכירים את המושג "מיקום, מיקום, מיקום", ואכן למיקום הדירה חשיבות רבה בקביעת שווי הדירה, אולם מיקום אינו הדבר היחיד שמשפיע על השווי.

אז מה משפיע על שווי הדירה? להלן מספר גורמים אשר יש ביכולתם להשפיע על שווים של נכסים.

שטח הדירה

  • שטח הדירה, כלומר גודלה של הדירה, מהווה אולי את המרכיב המשמעותי ביותר בקביעת שווי הנכס, ככל ששטח הדירה גדול יותר שוויה גדל, אולם חשוב לזכור שככל ששטח הדירה גדל בשלב מסוים,

שוויו של כל מ"ר יורד לאור תופעת התועלת השולית הפוחתת, שמאי מקרקעין מוסמך ידע לנתח את נתוני הדירה על מנת לקבוע את שוויו של כל מ"ר וכנגזרת מכך את שווי הדירה.

מרכיבי הדירה

  • מה הם למעשה "מרכיבי הדירה"? אם נפרק את שטחו של נכס מקרקעין למרכיבים נגלה שקיימים שני מרכיבים עיקריים, שטח עיקרי ושטח שירות, לעתים לא קיים הבדל מהותי בין שטחים אלו,

לדוגמא: ע"פ היתר בניה ממ"ד רשום כשטח שירות, אולם בפועל ממ"ד משמש כשטח מגורים רגיל לכל דבר ועניין, לצד זאת קיימות דירות אשר בשטחן קיים מחסן/מזווה, ההבדל בין שטח הדירה לשטח זה אינו רק בשימוש השטח כמחסן, אלה, גם במפרט הקיים כגון גובה התקרה של המחסן/ מזווה, אשר נמוכה יותר לעומת גובה התקרה בשאר חלקי הבית אשר משמשים למגורים (זאת בהתאם לתקנות התכנון והבניה אשר קובעות מהו גובה תקרה מינימלי בכל חלק ממבנה).

  • כמובן שקיים הבדל בין שטח מגורים לשטח של מרפסת, גינה וכדו'. לכל "מרכיב" כזה תרומה שונה לשווי הנכס וכל מרכיב כזה משפיע על שווי הדירה בצורה שונה, כאשר תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לקבוע מה תרומתו של כל מרכיב לשוויו של הנכס.

מעלית בבניין

  • מעלית בבניין משפיעה על שווי של הנכס אולם במקרה של מעלית בבניין לסביבת הנכס קיימת השפעה ישירה על השפעתה של המעלית,

במה דברים אמורים: כאשר הנכס ממוקם בשכונה חילונית ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר כך שוויה עולה, אולם כאשר הנכס ממוקם בשכונה דתית/חרדית יכולה להיות השפעה הפוכה, באזורים דתיים, יש צורך לבדוק האם קיים מנגנון של "מעלית שבת", האם הציבור בסביבה בכלל מוכן להשתמש במעלית שבת ממניעים דתיים. תפקידו של שמאי המקרקעין במקרה הנ"ל הינו לנתח את סביבת הנכס והשפעתה על הביקוש לקומות גבוהות.

קרבת הנכס למבני ציבור

  •  גני ילדים, בתי ספר, קופ"ח ומתנסים- צמידות למבני ציבור בדרך כלל מפחיתים את הביקוש לנכסים אלו ומשכך גם את שווי הנכס,

אולם כאשר הנכס לא צמוד למבני ציבור קיימת חשיבות רבה למבנים אלו בקרבת הנכס. בשכונות "צעירות" קיימת חשיבות רבה לגני ילדים, בתי ספר, קופ"ח ומתנסים בסביבת המגורים הקרובה.

  • בית כנסת – גם במקרה של בית כנסת קיימת חשיבות רבה לאוכלוסיית השכונה. בית כנסת בבניין או בקרבתו עלול להפחית את שווי הנכס בשכונות חילוניות, אולם בשכונות דתיות קיומו של בית הכנסת ככל הנראה לא ישפיע על שווי הנכס.

נוף

  • נוף לשטח פתוח/ירוק או לים יכול לעלות שאת שווי הדירה, לעומת דירות דומות הפונות לבניינים סמוכים, לגני שעשועים או לכביש סואן. תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לנתח את ההבדלים בין נכסים עם נוף לעומת נכסים אחרים.

אנטנה סלולרית

  • מצד אחד כולנו רוצים שתהיה לנו קליטה בטלפונים הניידים שלנו, אך בעקבות הפחד מקרינה, קרבה לאנטנה סלולרית גלויה עלולה להפחית את שווי הדירה.

חניה

  • השפעתה של חניה תלויה במיקום הדירה, ככל שהדירה ממוקמת באזור צפוף יותר כגון מרכז העיר,  חניה פרטית יכולה לעלות את שווי הדירה.

תפקידו של שמאי מקרקעין במקרה של חניה הינו לבדוק את רמת הביקוש לחניה באזור, וניתוח שווים של נכים עם חניה צמודה לעומת נכסים ללא חניה או עם חניה אחת לעומת שתיים.

אז מה משפיע על שווי הדירה? כמובן שקיימים עוד מספר רב של גורמים המשפיעים על שווי הדירה, ולכן לפני כל ביצוע עסקה במקרקעין מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך.

כי שווי נכס זה לא רק כמה, אלה בעיקר למה!!

מי אנחנו

משרד "זעירא אלעד – שמאות מקרקעין" הוקם ע"י זעירא אלעד, שמאי מקרקעין מוסמך ומתכנן ערים, חבר לשכת השמאים, עד מומחה מטעם בית המשפט, יוצא משרדי שמאות מובילים ובעלי מומחיות בתחומי שמאות רבים כגון: הערכת נכסים לבנקים מסחריים ולבנקים למשכנתאות, היטל השבחה, פיצויי הפקעה, שומות למנהל האזרחי באיו"ש עיריות, חברת עמידר ועוד.

קראו עוד עלינו ועל הייחודיות של אלעד זעירא שמאות מקרקעין

דילוג לתוכן