שאלות נפוצות

מי נחשב שמאי מקרקעין?

שמאות מקרקעין הינו מקצוע סטטוטורי, על פי חוק שמאי מקרקעין תשס"א 2001 (אשר החליף מספר חוקים ישנים) שמאי מקרקעין הוא מי שרשום בפנקס שמאי המקרקעין.

חוק שמאי מקרקעין תשס"א 2001 קובע כי קיימות שלוש דרישות אשר מהוות את המינימום הנדרש לרישום בפנקס שמאי המקרקעין:

  1. השכלה אקדמאית.
  2. עמידה בכל הבחינות של מועצת השמאים שבמשרד המשפטים.
  3. סיום התמחות של שנה אחת, 40 שעות בשבוע.
 
מדוע צריך לבצע הערכת שווי ע"י שמאי מקרקעין?

הערכת שווי של נכס מקרקעין קובעת את שווי השוק של הנכס – כלומר, מחיר המכירה הסביר עבור הנכס בשוק תחרותי ובין קונה מרצון ומוכר מרצון.

 
למה להשתמש בשמאי מקרקעין רשום ולא בכלים השונים הקיימים באינטרנט?

ראשית שמאי מקרקעין הוא האדם היחיד המורשה ע"פ חוק לקבוע את שווי של נכס מקרקעין, מעבר לכך, שמאי מקרקעין מביא בחשבון מספר רב של פרמטרים והתאמתם לנכס אותו הוא מעריך, לעומת מחשבוני שווי למיניהם אשר מתייחסים לדיווחים של עסקאות ברשות המיסים מבלי לבדוק אותן, לנתח אותן ולהתאימן לנכס הספציפי שלכם.

 
למה להשתמש בשמאי מקרקעין רשום ולא בבעלי מקצוע אחרים מתחום הנדל"ן?

במילה אחת: אובייקטיביות.

על השמאי להיות אובייקטיבי, ללא אינטרסים הקשורים לנכס המוערך או לבעלי הזכויות בנכס.

 
מה כוללת חוו"ד של שמאי מקרקעין?

ע"פ תקנות שמאי מקרקען (אתיקה מקצועית), תשכ"ו- 1966, אלה הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לחוו"ד שמאית שנערכת ע"י שמאי מקרקעין:

  1. תיאור הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה).
  2. תיאור הנכס והסביבה.
  3. הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצ"ב).
  4. המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה).
  5. מטרת השומה.
  6. הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון עורך הביקור ומועד הביקור.
  7. המועד הקובע לעניין השומה.
  8. העקרונות שלפיהם נערכה השומה.
  9. בהערכת מקרקעין: יתוסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספת בניה אפשריות וכיוצ"ב.
  10. נעזר השמאי בעריכת השומה במומחה- יפורטו זהות המומחה, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה את דעתו.

 

אם אין לכם לפחות  את הסעיפים הללו אין לכם שומת מקרקעין.

 

מהן הגישות להערכת שווי של נכס מקרקעין?

קיימות מספר גישות עיקריות להערכת שווים של נכסי מקרקעין כמפורט להלן:

גישת ההשוואה

הגישה מבוססת על הערכת שווי השוק של הנכס, בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים, הדומים לנכס המוערך במיקומם, אופיים ומידת סחירותם.

גישת היוון ההכנסות

בגישה זו שווי הנכס נקבע ע"י היוון ההכנסה המתקבלת, או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההיוון נעשית לפי שער ריבית ששיעורו נקבע בהתאם לאופי ורמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת מהנכס.

גישת העלויות (השווי הפיזי)

שווי השוק לפי גישה זו מוערך לפי העלויות הצפויות להקמת נכס הדומה לנכס הנדון (שווי קרקע כריקה ופנויה, בתוספת עלות הפיתוח והקמת המבנים ובניכוי הפחת לסוגיו השונים – באם קיים).

גישת החילוץ (גישת השווי השיורי)

בבסיס גישת החילוץ עומד העיקרון של חילוץ שווי קרקע פנויה (ללא בינוי) משווי נכסים בנויים . בגישה זו מחלצים את שווי זכויות הבניה בקרקע ע"י הפחתת עלויות בניה ורווח יזמי מקובל משווי של יחידת דיור בנויה