בדיקת היתכנות לפרויקטים נדלנ"ים

דמיינו לעצמכם שאתם מסתובבים ברחובותיה של עיר (כל עיר שתבחרו), אתם כמובן שמים לב לכך שאזור מסוים מאופיין בבנייה צמודת קרקע ואזור אחר מאופיין בבנייה רוויה ישנה של 3-4 קומות, ומרכז העיר, הוא מאופיין בבניה גבוהה יותר עם שטחי מסחר ומשרדים. עד כאן, הכל רגיל.

עכשיו תדמיינו שחזרתם לאותה העיר רק לאחר מספר שנים. פתאום, אתם שמים לב שבמרכז העיר קיימת בנייה חדשה עם מגדלים המכילים עירוב שימושים של מגורים, משרדים ומסחר. אתם שמים לב שהשכונה שאופיינה בבניה של 3-4 קומות והשכונה שאופיינה בבנייה צמודת קרקע כבר כוללות בתוכן בנייה של בניינים של 8-12 קומות.

אני בטוח שתחשבו לעצמכם "ואוו, איזה שינוי", וזה נכון זה אכן שינוי, ובטח תשאלו גם את השאלה "איך מישהו בכלל חשב לבנות פה בניינים כאלה?". ובכן לשאלה הזאת יש תשובה די פשוטה, מי שחשב לבנות פה עשה בדיקת היתכנות.
אם כך, אנו צריכים להבין מה המשמעות של בדיקת היתכנות.

אז, מהי בדיקת היתכנות?

משרד הבינוי והשיכון מגדיר "בדיקת היתכנות" בין היתר כך:

• מטרתה של בדיקת היתכנות לקבוע האם קיים פוטנציאל פיתוח בשטח מסוים, האם כדאי להתחיל הליך תכנון.
• הבדיקה תכלול היתכנות פיזית, סטטוטורית, סביבתית ולעיתים גם פרוגרמתית וכלכלית.
• התוצר של בדיקת ההיתכנות הינו המלצה האם להתחיל במהלך של תכנון ואם כן – המלצות בנוגע לרמת התכנון הנדרש והנחיות ראשוניות לתכנון.

כלומר, מטרתה של בדיקת היתכנות הינה להבין איך למקסם את התועלת, למנוע טעויות, להקטין סיכונים ולקבל החלטה האם לקדם תכנון או לחלופין להימנע מתכנון.

בדיקת היתכנות מהווה את אחד הצעדים הראשונים אשר עושים יזמים ובעלי נכסים, המעוניינים לקדם תכנון או פרויקט מסוים.

לפיכך, פעמים רבות משמשת בדיקת ההיתכנות ככלי העיקרי והמשמעותי לקבלת החלטה איזה תכנון ניתן לקדם או סוג פרויקט ניתן לקדם, בסביבה הרלוונטית.
לחלופין בדיקת היתכנות מספקת לנו כלי שעוזר להבין האם קיימת סבירות לתכנן את הפרויקט שהיזם או בעל הנכס מעוניינים לקדם ולתכנן.
הסיבה לכך שבדיקת היתכנות מהווה את הצעד הראשון והמשמעותי כל-כך עבור היזם ובעל הנכס היא שבדיקת ההיתכנות, עוזרת להבין האם ניתן לקדם תכנון או לתכנן פרויקט, עוד לפני שמשקיעים משאבים של זמן וכסף בתכנון, מדידות, אגרות וכדו'.

עד כאן הכל בסדר, אבל מה כוללת בדיקת היתכנות?

ניתן לחלק את בדיקות ההיתכנות לשני סוגים עיקריים:

סוג ראשון – בדיקת היתכנות תכנונית:
בשלב זה תתבצע הכנת מסד הנתונים, מסד אשר משמש אותנו להכרת הסביבה הפיזית, להבנת כל השחקנים השונים המעורבים או קשורים לסביבה ולפרויקט ויחסי הגומלין ביניהם.

שלב זה הינו שלב הכרחי, על מנת שנוכל לקבל תמונת מצב עדכנית ונכונה בטרם קבלת החלטה באשר לתחילת תהליך התכנון, רמתו והיקפו.
שלב זה כולל בירור מוקדם הכולל תיאום ציפיות עם מזמין העבודה, סיור הכרות ושיחות רקע.
לאחר מכן יתבצע שלב איסוף המידע ומיפויו ובכלל זה סיקרת המאפיינים הפיזיים, בדיקות סטטוטוריות של תכניות מתאר באזור, סקירה וניתוח ייעודי קרקע ושימושי קרקע, סקירת בעלויות בקרקע ועוד.
לאחר ניתוח כל הממצאים הנ"ל, ישנה אפשרות ליצירת פרוגרמה עקרונית לתכנון.

סוג שני – בדיקת היתכנות כלכלית:
לאחר שסיימנו את בדיקת ההיתכנות התכנונית והבנו מהן האפשרויות התכנוניות שלנו, ניתן לבדוק האם הן כלכליות.
גם כאן תתבצע הכנת מסד הנתונים, אשר יאפשר לנו לזהות בעיות, אילוצים וחסמים כמו גם יתרונות הקשורים לפן הכלכלי של הפרויקט.

בדיקת ההיתכנות הכלכלית יכולה להגיע בשלבים שונים של הפרויקט ולכן ניתן לחלק אותה לשלושה סוגים שונים:
א- בדיקה כלכלית ראשונית, בדיקה המבוצעת בדר"כ בתחילת הדרך. בדיקה זו מאפשרת ליזם לקבל החלטה האם כדאי "להתקדם" בפרויקט ולבחון התקשרות לכניסה לפרויקט.

ב- בדיקת כדאיות כלכלית לאחר כניסה לפרויקט, בדיקה זו תעשה בדרך כלל לאחר בדיקת ההיתכנות התכנונית ולאחר קבלת חלופות תכנות. בדיקה זו תבחן את חלופות התכנון שהתקבלו.

ג- דו"ח אפס – חוות דעת שמאית/כלכלית אשר נעשית לצורך קבלת אשראי מגופים מממנים, דו"ח זה מבוצע לרוב בסמוך להבשלת הפרויקט.

לסיכום

ניתן ללמוד ולהבין כי הדרך הנכונה לקבלת החלטה האם להיכנס לפרויקט נדל"ן ולבחינת אותו הפרויקט, הינה על ידי עריכת בדיקות היתכנות כוללות ומקיפה, אשר תשקף את המצב הקיים ואת ההיתכנות לביצוע שינויים תכנוניים ופיזיים.

מי אנחנו

משרד "זעירא אלעד – שמאות מקרקעין" הוקם ע"י זעירא אלעד, שמאי מקרקעין מוסמך ומתכנן ערים, חבר לשכת השמאים, עד מומחה מטעם בית המשפט, יוצא משרדי שמאות מובילים ובעלי מומחיות בתחומי שמאות רבים כגון: הערכת נכסים לבנקים מסחריים ולבנקים למשכנתאות, היטל השבחה, פיצויי הפקעה, שומות למנהל האזרחי באיו"ש עיריות, חברת עמידר ועוד.