בטרם עשיית עסקה במקרקעין, בין אם ברכישה ובין אם במכירה של נכס מכל סוג שהוא כגון: דירה, בית צמוד קרקע, מגרש, משרד וכדו', קיימת עלינו החובה לוודא מספר רב של דברים כאשר בין החשובים שבהם אם לא החשובים ביותר הם זיהוי הנכס, כלומר מה אנחנו רוכשים או מוכרים ובדיקת מידע תכנוני של הנכס וסביבתו כלומר מה מותר לבנות שם.
זיהוי הנכס ובדיקת מידע תכנוני המתבצע על ידי שמאי מקרקעין מומלץ כולל את הזיהוי הפיזי, זיהוי רישומו בספרים, ולא פחות חשוב מזה זיהוי כל הזכויות בנכס.
כמו כן זיהוי הנכס ובדיקת מידע תכנוני המתבצעת על יד שמאי מקרקעין חשובה על מנת לוודא את ייעודו החוקי של הנכס, זיהוי זכויות בניה מנוצלות/נותרות בנכס ועל מנת להכיר את סביבת הנכס. בדיקה זו מציבה בפינינו את התמונה המלאה של סביבת הנכס (גנים, תחנות אוטובוס, תכניות בניה עתידיות וכוד') ועוזרת לנו להתאים את הציפיות מהנכס.
אספר לכם מקרה אמיתי המדגים את חשיבות זיהוי הנכס ובדיקת מידע תכנוני בטרם ביצוע עסקה במקרקעין.
התבקשתי להכין חו"ד לבית המשפט (מאוחר יותר תבינו למה מעורב פה בית המשפט) בגין שווי שוק של נכס מקרקעין, אשר במקרה הנ"ל היווה דירת מגורים במבנה בין 2 קומות מעל קומת קרקע ובו בסה"כ 5 דירות.
כאמור כחלק מחו"ד ביקרתי בנכס ונוכחתי לדעת שמדובר במבנה אשר כולל קומת קרקע מבניה וותיקה (טרום המדינה), ועליה בוצעה הרחבה ונבנו 2 קומות נוספות הכוללות 3 דירות כאשר הנכס נשוא חוו"ד היווה את אחת מאותן דירות.
בדיקה נוספת אשר עליה אנחנו ממליצים במאמר זה הינו זיהוי הנכס ע"י הרישום בטאבו, כלומר בדיקת תיק הבית המשותף, קריאת תקנון הבית המשותף וזיהוי הדירה בתשריט הבית המשותף. בבדיקה זו נמצאה התאמה (למעט חריגת בניה קטנה) לנכס נשוא חו"ד, כלומר הדירה הייתה רשומה כתת חלקה בפני עצמה, מיקומה בתשריט תאם את מיקומה בפועל ומזמין חו"ד היה רשום כבעלים.
לאחר זיהוי הנכס ע"י הטאבו ניגשתי לבצעה זיהוי של הנכס ע"י בדיקת היתר הבניה, אלה שאז התבררה לי התמונה הבאה: לא קיים היתר בניה לקומת הקרקע, דבר הקורא לא מעט בבניה ותיקה אך דבר זה אינו הנושא הבעייתי כלל וכלל, הסתבר לי שהיתר הבניה להרחבת המבנה (בניית 3 דירות ב- 2 קומות נוספות) הוא למעשה היתר לבניית דירת מגורים הבנויה בקומה א' עם עליית גג!!! כלומר ההיתר הינו לדירה אחת כאשר בפועל נבנו 3, ואני מזכיר לכם שהנכס רשום כבית משותף ובו 5 דירות הרשומות בטאבו עם בעלים שונים לכל דירה, עם משכנתאות שונות בכל דירה ועוד. כמו כן נמצאה בקשה להיתר בניה המבקשת להכשיר את המצב הקיים בפועל, אדגיש שבקשה זו טרם אושרה במועד עריכת חו"ד.
דבר נוסף שעלי לעשות (כמו בכל שומת מקרקעין) הוא לבצע בדיקת מידע תכנוני, וזאת על מנת לראות בין היתר האם ניתן להכשיר את המצב הקיים ע"י אישור הבקשה להיתר הבניה שהוגש? לאחר בדיקה מעמיקה הכוללת קבלת מסמך של המחלקה המשפטית של העירייה המפרט את התנאים לביצוע פיצול דירות (בפועל פוצלה דירה אחת ל- 3), עלה כי קיימים מספר תנאים לאפשר פיצול של דירה לשלוש דירות שונות אולם, וזה אולם גדול, אחד התנאים היה ששטח דירה לא יקטן מ- 30 מ"ר, אתם יכולים להבין שאם אני מדגיש את הסעיף הנ"ל זה אומר שאחת הדירות הייתה קטנה יותר, ולכן ע"פ המצב הקיים לא ניתן להכשיר את פיצול הדירה.
עכשיו אחזור לסיבה שבגינה המקרה התגלגל לבית המשפט, הלקוח שלי קנה את הדירה בעבר מאדם פרטי, הלקוח שלי רצה למכור את הדירה ואפילו חתמו כבר על חוזה לאה שאז, לאחר חתימה על חוזה, גילה הקונה שהדירה מהווה למעשה חלק מפיצול של דירה והכל התפוצץ!!
ולכן לא מספיק לבדוק שהדירה רשומה בטאבו, לא מספיק לבדוק שהרישום בטאבו תואם למצב בפועל, לא מספיק לבדוק את היתרי הבניה ולא מספיק לבדוק את המצב התכנוני, יש לבדוק את כל הנושאים האלה יחד.