אל תתנו למס שבח להפתיע אתכם!
רובנו נוטים לחשוב שבשל העובדה שאנחנו אנשים פרטיים, שתחום עיסוקנו אינו מכירת נדל"ן, כאשר שנבצע עסקתה ונמכור את בית המגורים או דירת המגורים היחידה שלנו, נהנה מפטור על תשלום מס שבח (מס המוטל על הרווח שנוצר בין מחיר הקניה למחיר המכירה, לאחר הצמדה לממד), אולם, מחשבה זו אינה נכונה ועלולה לעלות לנו ביוקר!!
למה?
ובכן, סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע, שכאשר מוכרים דירת מגורים אכן ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח בגין "דירת התמורה", אבל, וזה אבל גדול, במידה ולדירת המגורים ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות, התמורה בעסקה בגין זכויות הבניה תהיה חייבת בתשלום מס שבח.
רגע , לפני שנבהלים, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח גם על זכויות הבניה הבלתי מנוצלת.
מתי?
- כאשר שווי זכויות הבניה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה.
- כאשר כפל השווי של הדירה לא עובר תקרה של כ- 2,200,000 ₪ (הסכום משתנה מעת לעת).
אז נשאלת השאלה: איך יודעים מה שווי הזכויות?
ובכן, כפי שכבר ניחשתם התשובה היא, עורכים חוות דעת שמאית שנעשית על ידי שמאי מקרקעין מקצועי.
למעשה עריכת שומת מקרקעיו חשובה מכיוון שבחוות דעתו שמאי המקרקעין מעריך למעשה את בית המגורים כך שבסופו של דבר קיימים שלושה אומדנים:
- אומדן שווי הנכס- שווי השוק שמגלם את התמורה עבור הבית הקיים ועבור זכויות הבניה הבלתי מנוצלות
- אומדן שווי הבנוי- תרומתו של הבית הבנוי בלבד לשווי השוק של הנכס.
- אומדן שווי זכויות הבניה- תרומתן של זכויות הבניה לשווי השוק של הנכס.
חלוקה זו נקראת למעשה "פיצול רעיוני" כלומר, שמאי המקרקעין מפצל בין הבית הבנוי, לבין זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
חשיבותה של עריכת שומת מקרקעין מודגשת על ידי כבוד השופטת דליה דורנר בפסק הדין ע"א 8244/02 פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נח(2) 931 (2003)
"ממילא אין ספק כי ישנו צורך למצוא דרך אחרת להערכת שווי הקרקע ללא שווי זכויות הבנייה ולהפרדה בין שווי הנכס עם זכויות הבנייה ובלעדיהן. בהיעדר "נוסחה" מתאימה – וספק בעיניי אם לאור מכלול הנסיבות האפשריות יש נוסחה שכזו בנמצא – אין מנוס מעריכת שומות ספציפית שיענו על השאלה מהי התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו."